Tout comprendre sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Identifié comme dispositif de première importance par le Grenelle de l’Environnement, le DPE (diagnostic de performance énergétique) s’inscrit dans la politique énergétique européenne (directive 2002/91/CE) et favorise la transition énergétique. En quoi consiste ce DPE ? Dans quel cas est-il obligatoire ? Comment le faire réaliser ?

Vous trouverez les réponses à ces questions dans cet article.

Qu’est-ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le secteur du bâtiment, qui regroupe le résidentiel et le tertiaire, arrive en première place en matière de consommation d’énergie (chauffage, climatisation, production d’eau chaude sanitaire, équipements, éclairage…)¹. Il est aussi l’un des plus gros émetteurs de gaz à effet de serre (GES). Son impact environnemental est calculé en cumulant la phase de construction (c’est là que se produit l’essentiel des émissions de CO2 et des consommations de ressources) et l’usage.

La décarbonation du secteur du bâtiment est un enjeu majeur pour atteindre la neutralité carbone en respectant le calendrier fixé. C’est aussi un levier de performance et d’économies pour les propriétaires et les gestionnaires de copropriétés. 

Ces enjeux ont poussé les pouvoirs publics à développer des outils de diagnostic adaptés (DPE, DPE tertiaire) et à mettre en place un cadre réglementaire contraignant. Le but affiché est d’inciter les acteurs concernés à réaliser la transition énergétique de leurs biens immobiliers.  

Le Diagnostic de Performance Énergétique, ou DPE, est le document de référence concernant la performance énergétique des bâtiments. Il a été instauré en 2006, en application de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (2003).

Le DPE a plusieurs objectifs. Il permet au futur propriétaire ou locataire d’un bien :

• De connaître la consommation énergétique du logement avant d’y vivre
• D’estimer le coût de cette consommation, sur la base d’un prix moyen du kWh
• D’être sensibilisé aux conséquences climatiques de sa consommation, notamment via les émissions de CO₂ (exprimées en kg/m²/an) et le classement énergétique du logement (noté de A à G)
• D’obtenir des conseils pour agir sur cette consommation
• D’avoir des recommandations sur les éventuels travaux d’économie d’énergie réalisables

Quels sont les postes de consommation pris en compte dans le DPE ?

La mise à jour de la directive européenne 2010/31/UE sur la performance énergétique des bâtiments (DPEB) encadre désormais le périmètre du DPE. Le DPE inclut 5 postes de consommation énergétique :

• Chauffage
• Eau chaude sanitaire
• Refroidissement
• Éclairage
• Équipements auxiliaires de ventilation, chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement

Bon à savoir : Le DPE tertiaire diffère du DPE standard dans la mesure où il considère toutes les consommations énergétiques du bâtiment tertiaire : celles liées à l’usage du bâtiment (les cinq postes précédemment cités) et celles liées à l’accomplissement de l’activité tertiaire.   

Pourquoi et quand réaliser un diagnostic de performance énergétique ?

La réalisation d’un DPE est indispensable pour connaître la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment et évaluer son empreinte carbone (ou son impact écologique). Il est devenu obligatoire pour établir la « valeur verte » d’un bien et la liste des recommandations à suivre pour améliorer sa performance énergétique. Ce diagnostic permet également d’estimer les charges énergétiques d’un logement ou d’un bâtiment.

H3 : DPE vente : achat ou vente d’un bien existant 

Le DPE, diagnostic de performance énergétique, est obligatoire lors de la mise en vente d’un bien immobilier situé en France métropolitaine. Lors d’une transaction, le vendeur est tenu de faire réaliser à ses frais un DPE qu’il joindra au dossier de diagnostic technique (DDT) de l’avant-contrat ou à l’acte de vente.

On entend par « bien immobilier » :

• Les maisons individuelles
• Les logements des immeubles collectifs
• Les parties privatives d’un immeuble en copropriété
• Les locaux tertiaires (sauf exception)

DPE tertiaire : Les locaux tertiaires sont aussi concernés par le DPE !
Les habitations ne sont pas les seuls bâtiments concernés par le DPE. Les biens immobiliers à usage autre que d’habitation, par exemple les bâtiments tertiaires (locaux commerciaux, assurances, banques, etc.), sont également soumis au DPE.
Si le but du DPE tertiaire est le même que dans le cas des autres DPE, il existe une différence : les étiquettes DPE tertiaire portent des lettres allant de A à I, alors que l’étiquette DPE de vente est échelonnée de A à G.
Pourquoi cette différence ? Tout simplement parce que les bâtiments tertiaires sont plus énergivores et sont susceptibles d’émettre plus de CO2 que les locaux d’habitation.

DPE neuf ou DPE construction : pour la construction et l’agrandissement

Qu’il s’agisse d’une acquisition sur plan (en cours de construction), d’une extension ou d’un bien immobilier déjà construit, les propriétaires maîtres d’ouvrage ont l’obligation de fournir un DPE.

DPE location : location d’un logement

Les propriétaires privés comme publics (office HLM) ont l’obligation d’annexer un DPE au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.

Cela concerne toute location de logement :

• De résidence principale (ou immeuble)
• Meublé ou vide
• De location saisonnière
• De fonction

Bâtiments non soumis au DPE : quelles sont les exceptions à la règle ?

Le DPE concerne la plupart des bâtiments clos et couverts, mais il existe des exceptions !

Dans certains cas précis, le DPE n’est pas obligatoire : la liste des bâtiments non soumis au DPE est ainsi définie par l’article R134-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette liste contient notamment les constructions provisoires dont la durée d’utilisation est égale ou inférieure à deux ans, les bâtiments servant de lieux de culte, les monuments historiques, certains bâtiments résidentiels saisonniers, etc.

Quid des bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel ?
L’article R134-1 est très clair sur ce point : le DPE n’est pas obligatoire lorsque les systèmes de chauffage, de refroidissement ou de production d’eau chaude destinés à l’occupation humaine font intervenir une faible quantité d’énergie, en comparaison avec les activités économiques.

Bon à savoir : Un audit énergétique copropriété ou un audit énergétique logement individuel doit être réalisé en cas de vente d’un bien à usage d’habitation et d’un immeuble collectif d’habitation en monopropriété ou en copropriété diagnostiqués classe énergétique F ou G. L’audit énergétique ne remplace pas le DPE, mais vient le compléter.

Vers qui se tourner pour faire réaliser un DPE ?

Pour faire réaliser un DPE, vous devez vous tourner vers un diagnostiqueur immobilier certifié.

Les professionnels autorisés à réaliser un DPE doivent obligatoirement disposer d’une certification adéquate et avoir souscrit une assurance professionnelle. La certification diagnostiqueur immobilier DPE est délivrée par un organisme accrédité COFRAC, et elle est valable 7 ans. 

L’assurance quant à elle permet de couvrir la responsabilité du diagnostiqueur. Le DPE étant pleinement opposable depuis le 1er juillet 2021, cela signifie que toute personne impliquée dans la transaction (locataire, acquéreur, vendeur, bailleur) peut attaquer le diagnostiqueur en cas de faute, d’erreur ou de manquement lors de la réalisation du diagnostic de performance énergétique.

Enfin, hormis la certification, en accord avec l’article L271-6 du Code de la construction et de l’habitation, et la souscription d’une assurance professionnelle, le diagnostiqueur ne doit pas avoir de lien avec le propriétaire, son mandataire ou l’entreprise qui intervient dans la réalisation des travaux

Évolution réglementaire du DPE

Le DPE s’inscrit dans une politique européenne de réduction de la consommation énergétique des bâtiments. Depuis sa création en 2006, il a vu son rôle se renforcer et s’étendre à travers différentes réformes. Pour rappel, voici les principales étapes de l’évolution du DPE :

• Suite à la transposition de la directive 2002/91/CE, le DPE est ainsi devenu obligatoire dès 2006 pour vendre un bien.
• Les discussions du Grenelle de l’Environnement² ayant favorisé la reconnaissance du DPE, le décret 2008-461 du 15/05/2008 a ainsi étendu son champ d’application aux constructions neuves et aux locations³.
• En 2011, l’affichage de l’étiquette énergie dans les annonces immobilières est devenu obligatoire, ce qui a entraîné une première réforme (en 2013) concernant le renforcement de la fiabilité du DPE.
• En 2018, une seconde réforme du DPE a été incluse dans la loi ELAN⁴ portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Cette réforme finalisée par trois arrêtés du 31 mars 2021 est en application depuis le 1^er juillet 2021. Cette refonte du DPE apporte plusieurs évolutions, et rend notamment le DPE opposable. 
• En août 2021, la loi Climat et Résilience⁵ a traduit une partie des 146 propositions de la Convention citoyenne pour le climat retenues par le chef de l’État pour réduire les émissions de GES de 40 % d’ici 2030. 

Enfin, la loi du 30 juin 2025⁶ ayant pour objet de lutter contre les fraudes aux aides publiques dans le secteur de l’énergie introduit le QR code, un dispositif de sécurité pour les diagnostics de performance énergétique des bâtiments. 

Réforme DPE, ce qui a changé depuis le 1^er juillet 2021

Cette réforme a fait passer le DPE de simple document informatif à un véritable outil de lutte contre les logements énergivores.

Ce nouveau DPE se veut ainsi plus fiable, plus lisible, mais surtout opposable.

Les passoires thermiques bientôt interdites

Cette réforme du DPE est intervenue dans un contexte de renforcement des politiques énergétiques. En effet, pour inciter les propriétaires à rénover leur logement, la loi Climat et Résilience prévoit plusieurs mesures d’interdiction des logements classés F ou G par le DPE :

• 2023 : interdiction d’augmenter les loyers pour les logements F ou G
• 2025 : interdiction de louer les logements classés G
• 2028 : l’interdiction sera étendue aux logements classés F
• 2034 : la mesure sera étendue aux logements classés E

Le DPE devient pleinement opposable

Suite à la promulgation de la loi ELAN le 1er juillet 2021, le DPE est devenu pleinement opposable. Délivré jusqu’à cette date à titre informatif, il acquiert alors la même portée juridique que les autres diagnostics immobiliers (plomb, électricité, amiante). Seules les recommandations de travaux inscrites dans le DPE conservent un caractère indicatif.

Le fait que le DPE soit dorénavant opposable oblige le diagnostiqueur à justifier toutes les données utilisées pour la réalisation du diagnostic de performance énergétique. Les documents fournis par le propriétaire et les relevés effectués par le diagnostiqueur attestent désormais de l’authenticité des données exploitées. Cette évolution majeure du DPE implique de nombreux changements :

• Un vendeur ou un bailleur engage sa responsabilité en cas d’erreur sur le DPE
• Le futur acquéreur ou même un locataire peut prendre des mesures juridiques en cas de préjudice
• La responsabilité de la personne qui réalise le diagnostic est également engagée au titre de la responsabilité contractuelle

Pour l’acheteur, le DPE constitue en quelque sorte une garantie supplémentaire.

Une méthode de calcul plus fiable

La méthode de calcul du DPE est aussi revue et consolidée. Cette nouvelle formule s’applique de façon homogène à tous les biens immobiliers (à l’exception des biens à usage tertiaire). Cette refonte permet de rendre la méthodologie de calcul plus fiable, un préalable indispensable pour que le DPE soit juridiquement opposable.

Il existait auparavant deux méthodes pour établir un DPE :

• La méthode de calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL-DPE)
• La méthode dite « sur facture », qui se référait aux consommations des habitants sur la base des factures énergétiques

Avec le DPE 2021, la méthode sur facture, jugée peu fiable (et qui avait l’inconvénient de provoquer la fourniture de DPE vierges en cas d’absence de facture), disparaît.

Seule la méthode 3CL-DPE est désormais conforme. Par ailleurs, cette méthode de calcul a également été revue, puisqu’elle prend en compte les cinq principaux postes de consommation énergétique des bâtiments.

Bon à savoir : Ces nouvelles mesures ne concernent pas (pour le moment !) le DPE tertiaire, pour lequel le modèle « sur facture » s’applique toujours !

implification et lisibilité

Le DPE nouvelle formule est également plus lisible. Sa formulation améliorée offre une meilleure lisibilité et compréhension des recommandations et des actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité. Les scénarios de travaux sont présentés de manière claire et pédagogique pour les propriétaires. En bonus et pour plus de transparence, l’indicateur des économies d’énergie possibles est présenté sous forme de fourchette sur la facture énergétique théorique du logement.

Pour plus de lisibilité, le nouveau DPE propose une étiquette énergie unique qui englobe à la fois l’énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Le DPE inclut également une estimation du coût annuel de la facture énergétique du logement.

Enfin, toujours dans une démarche de simplification, il n’y a plus de distinction entre le DPE vente et le DPE location.

Un nouveau DPE qui prend mieux en compte les enjeux climatiques

Avec ses évolutions techniques, méthodologiques et juridiques, le DPE renforce sa position dans les processus de rénovation énergétique du parc de logements. Dans le prolongement, le contenu des étiquettes énergie/climat et le seuil des différentes classes énergétiques tiennent mieux compte des objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Le calcul des étiquettes de performance énergétique ne repose plus uniquement sur l’évaluation de la consommation d’énergie primaire du logement, mais prend aussi en compte l’empreinte carbone, avec la mesure des émissions de gaz à effet de serre.

Dans cette nouvelle étiquette énergie/climat, la consommation énergétique est exprimée en kilowattheure d’énergie primaire par m² et par année, et les émissions de gaz à effet de serre en kilogramme équivalent de dioxyde de carbone (CO2) par m² et par année. Pour intégrer une classe énergétique de A à G, le bien immobilier doit atteindre un seuil de performance minimal sur chacun des deux critères.

Les seuils des classes énergétiques actuellement en vigueur sont les suivants :

Apport de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021

La loi Climat et Résilience rend également obligatoire la réalisation d’un DPE pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné :

• Le 1er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots
• Le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
• Le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots

Le DPE doit être effectué à l’initiative du propriétaire du logement et à ses frais, qu’il s’agisse d’un propriétaire privé ou public.

Ce qui change en 2025 pour le diagnostic de performance énergétique

Pour renforcer la sécurité des DPE et leur traçabilité, un QR code va être imprimé sur chaque diagnostic dès l’automne 2025. Ce QR code redirigera vers une version authentifiée et certifiée du diagnostic de performance énergétique, une disposition utile aux acteurs de la rénovation énergétique et aux personnes impliquées dans le projet, qui pourront vérifier la validité du document. De nouvelles fonctionnalités vont être ajoutées au cours du premier trimestre 2026 pour notamment prouver la présence effective du diagnostiqueur sur site lors de la réalisation du DPE. 

Pour résumer, les principales nouveautés concernant le DPE sont :

• Les diagnostics de performance énergétique comporteront un QR code permettant de vérifier leur validité et leur authenticité sur le site de l’ADEME
• L’annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés⁷ va être amélioré pour plus de fiabilité
• Le certificat du diagnostiqueur comportera un QR code permettant de vérifier qu’il est bien certifié et inscrit dans l’annuaire officiel
• La fonctionnalité de géolocalisation du diagnostiqueur sera opérationnelle au premier semestre 2026 

Bon à savoir : La durée de validité du DPE est de 10 ans, à l’exception des DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus, qui étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022, et les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus, qui étaient valables jusqu’au 31 décembre 2024.

Comment se déroule un DPE ?

Pour réaliser un DPE, vous devez faire appel à un diagnostiqueur agréé.

1. Le diagnostiqueur envoie au propriétaire une fiche de renseignements à remplir. Cette fiche contient des informations comme la date de construction, la surface habitable et des données techniques comme l’isolation, etc.
2. Celui-ci se déplace alors pour réaliser une inspection minutieuse des caractéristiques énergétiques du bâtiment ou du logement. Il mesure précisément la surface habitable, les surfaces déperditives, l’isolation, les caractéristiques de la chaudière et même le système de ventilation.
3. Les résultats du DPE sont ensuite transmis par le diagnostiqueur à l’ADEME qui délivre un numéro de DPE à 13 chiffres garantissant sa validité.
4. Le DPE est également envoyé au propriétaire qui doit l’intégrer au dossier de diagnostic technique du logement (DDT) qu’il remettra au futur locataire ou acquéreur.

Comprendre les résultats et les étiquettes du DPE

Contenu du DPE 

Le DPE comporte de nombreuses informations permettant d’établir avec précision le profil de consommation énergétique du bien immobilier audité et son empreinte carbone. Il détaille aussi les actions à mener pour améliorer sa performance, maîtriser sa consommation énergétique et réduire son impact environnemental. 

En dehors des informations relatives au bien immobilier, à son propriétaire et au diagnostiqueur… les éléments qu’on retrouve dans le DPE sont :

• L’étiquette énergie/climat, avec le positionnement de votre bien en fonction de sa classe énergétique et environnementale
• Une estimation des coûts annuels d’énergie liés au bien immobilier. Les coûts indiqués présentent une estimation pour une utilisation standard
• L’indicateur du confort d’été, pour évaluer le niveau de confort dans le bâtiment
• L’indicateur de la performance de l’enveloppe du bâtiment et des points de déperdition de chaleur
• Des recommandations concernant les principaux usages analysés (température de consigne été/hiver, consommation d’eau chaude, éclairage, climatisation…), la bonne gestion et l’entretien des équipements, les travaux, avec une classification selon le niveau de priorité.

Lire un DPE 

Comment lire un DPE ? Ce document synthétique regroupe de nombreuses informations conformes à la réglementation et utiles pour l’évaluation de la performance énergétique du bâtiment. Pour tirer profit de ces informations, il est important d’adopter une méthodologie de lecture rigoureuse. 

Nos conseils pour lire efficacement votre DPE :

• Vérifier l’authenticité du document et contrôler les informations d’identification
• Contrôler les données considérées pour le calcul de la performance énergétique et climatique du bâtiment audité, comme ses caractéristiques physiques, son ancienneté, les équipements, les énergies consommées, la fréquentation…  
• Lire l’étiquette énergie/climat pour comprendre où se situe votre bien immobilier 
• Prendre connaissance des recommandations
• Vérifier que le DPE a bien été transmis à l’ADEME, et que l’affichage est conforme aux obligations selon la nature du bâtiment (établissement tertiaire recevant du public) et le contexte (projet de vente ou location).   

Pour l’exploitation de votre DPE, il est recommandé de faire intervenir une agence experte en énergies.  

Différences entre CPE et DPE

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue la consommation d’énergie d’un bâtiment et son impact environnemental, offrant une vision claire des axes d’amélioration. 

Le Contrat de Performance Énergétique (CPE) va plus loin, en garantissant la mise en œuvre d’actions concrètes pour réduire ces consommations. Ensemble, le DPE identifie les besoins, tandis que le CPE apporte les solutions et en assure les résultats, contribuant ainsi à une transition énergétique mesurable et durable.

H2 : Astuces pour améliorer la performance énergétique de son bien immobilier

Le DPE a une valeur technique et réglementaire. C’est un état des lieux précis de la consommation énergétique de votre bâtiment et de son empreinte carbone. Dans le cas d’un DPE tertiaire qui viendrait par exemple en complément d’un audit énergétique des grandes entreprises, la prise en compte réelle de l’exhaustivité des consommations d’énergie donne un éclairage important, en phase avec les obligations réglementaires des professionnels. Cela permet de déterminer les actions à mener pour réduire, selon un calendrier contraignant, leurs consommations d’énergie et leurs émissions de CO2. 

Pour aller plus loin, faites appel à Optima Énergie, agence experte en énergies. Nos experts sauront contrôler la qualité des données exploitées, analyser votre DPE, vous conseiller sur les actions à mener à partir des recommandations de travaux de rénovation énergétique de votre bâtiment, optimiser vos achats d’énergies, exploiter vos surfaces disponibles pour y déployer des équipements solaires… Nous vous guiderons aussi sur la partie financement, avec l’évaluation des aides auxquelles vous êtes éligible (CEE), et le montage des dossiers.   
Dans le cadre d’un DPE tertiaire ou d’un DPE résidentiel collectif, notre agence sera également à vos côtés pour l’installation et l’exploitation d’équipements de pilotage numérique de vos équipements thermiques, d’éclairage, de ventilation, de mobilité…   

FAQ – Diagnostic de performance énergétique (DPE)

1.  https://www.ademe.fr/les-defis-de-la-transition/batiments/
   ↩︎
2.  https://www.vie-publique.fr/eclairage/268585-le-grenelle-de-lenvironnement-quels-engagements
   ↩︎
3.  https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000018802172/
   ↩︎
4.  https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/loi-portant-evolution-du-logement-lamenagement-du-numerique-elan
   ↩︎
5.  https://www.vie-publique.fr/loi/278460-loi-22-aout-2021-climat-et-resilience-convention-citoyenne-climat
   ↩︎
6.  https://www.economie.gouv.fr/particuliers/investir-dans-limmobilier/ce-quil-faut-savoir-sur-le-diagnostic-de-performance
   ↩︎
7.  https://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action
   ↩︎