Les bâtiments à usage tertiaire en France occupent presque 980 millions1 de m². Par ailleurs, ils sont souvent de gros consommateurs d’énergie. De plus, ces structures émettent beaucoup de gaz à effet de serre (GES)2. Dans un contexte environnemental dégradé et un prix de l’énergie très fluctuant, l’audit énergétique tertiaire représente un levier stratégique de première importance pour les professionnels. En quoi consiste cette démarche ? Quelles entreprises sont concernées ? Comment la mettre en place et transformer une obligation réglementaire en vecteur d’économies et de performance ?

À retenir
- Cette analyse énergétique constitue une obligation réglementaire pour les bâtiments de plus de 1 000 m² consommant plus de 2,7 GWh/an. L’objectif : réduire de 40 % les consommations d’ici 2030.
- Elle permet d’identifier les gisements d’économies (jusqu’à 30 à 50 %). En conséquence, vous pouvez prioriser les actions : isolation, remplacement des équipements, énergies renouvelables, optimisation des contrats.
- Véritable levier de performance, cette démarche réduit les charges d’exploitation. Parallèlement, elle valorise la stratégie RSE des entreprises tertiaires.
Qu’est-ce qu’un audit énergétique tertiaire ?
Cette évaluation énergétique constitue un état des lieux précis et complet de la consommation énergétique des bâtiments tertiaires et de leurs équipements. En effet, elle couvre notamment : chauffage, eau chaude sanitaire (ECS), climatisation, circulation d’air, éclairages, ascenseurs, matériels informatiques…
En effet, cette mesure des performances énergétiques des bâtiments représente la première étape d’une démarche d’économies d’énergie efficiente. Par la suite, les travaux d’amélioration préconisés suite à l’audit complètent cette approche.
Objectifs de l’audit énergétique tertiaire
Identifier les performances actuelles
Cette évaluation énergétique poursuit deux objectifs essentiels :
- Établir la consommation et la performance énergétique des bâtiments tertiaires et des activités hébergées
- Identifier les sources de déperdition et les gisements d’économies d’énergie
Actions recommandées
Suite à cette analyse, les actions conseillées portent sur :
- L’amélioration de la performance thermique des bâtiments (travaux d’isolation)
- Le réglage voire le remplacement des équipements
- La mise en concurrence et l’optimisation des contrats avec les fournisseurs d’énergie
- L’installation et l’exploitation d’équipements de production d’énergies renouvelables (panneaux solaires, centrale hydraulique, géothermie, éoliennes)
- L’adoption d’écogestes et la promotion de la sobriété énergétique au sein des équipes
Bon à savoir : Quand les préconisations de l’audit sont suivies, les économies d’énergie peuvent atteindre 30 % selon l’activité. Elles peuvent même dépasser les 50 % pour la consommation énergétique du bâtiment.3
Obligations légales dans le tertiaire
Les bâtiments tertiaires ont une obligation de sobriété énergétique qui passe par la réduction de leur consommation d’énergie finale. Cette obligation prévue dans le Code de l’énergie s’impose aux :
- Activités tertiaires marchandes (commerce, transports), activités financières, services rendus aux entreprises et aux particuliers, hôtellerie, restauration, immobilier…
- Activités tertiaires non marchandes : administration publique, enseignement, santé, action sociale…
Elle concerne également les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail.
Depuis 2015, vous étiez tenu de réaliser un audit énergétique tertiaire si votre entreprise de droit public ou privé comptait plus de 250 salariés. Si elle réalisait un chiffre d’affaires annuel supérieur à 50 millions d’euros, ou si son bilan annuel était supérieur à 43 millions d’euros.
La directive européenne de 2023 sur l’efficacité énergétique a transformé le seuil d’assujettissement en seuil de consommation. En effet, selon ces nouvelles dispositions, vous devez réaliser un audit énergétique tertiaire si votre consommation sur trois ans est supérieure à 10 térajoules/an, soit 2,7 GWh.
Bon à savoir : L’audit énergétique tertiaire a une durée de validité de 4 ans au bout de laquelle il doit être renouvelé.
Audit énergétique tertiaire et décret tertiaire (dispositif Éco Énergie Tertiaire – EET)
Repris dans le décret tertiaire (article 175 de la loi du 23 novembre 2018, dite loi Élan), l’audit énergétique de bâtiment tertiaire obligatoire participe à la réduction de la consommation énergétique des bâtiments.
Le décret du 23 juillet 20194 fixe ses conditions d’application. En effet, il impose notamment un échéancier précis et progressif de réduction de la consommation d’énergie dans les bâtiments tertiaires . Cela représente 40 % d’ici 2030, 50 % d’ici 2040, et 60 % d’ici 2050. Sachant que l’année de référence ne peut être antérieure à 2010.
Le décret tertiaire concerne les bâtiments de 1 000 m² et plus exclusivement affectés à un usage tertiaire (zone unique ou en cumul de surfaces réparties sur un ou plusieurs bâtiments).
Bon à savoir : Vous pouvez être exempté d’audit énergétique décret tertiaire si vous êtes certifié ISO 50001 !
Quelles sont les étapes d’un audit énergétique ?
L’audit énergétique tertiaire suit une méthodologie précise et rigoureuse, en conformité avec la norme NF EN 16247. Il se déroule en plusieurs étapes :
- Cadrage de l’audit bâtiment tertiaire : définition du périmètre, objet de l’audit, bâtiments, usages et procédés, objectifs et modalités de l’audit, constitution des équipes internes et externes, et établissement d’un planning.
- Recueil de données : liées à la consommation d’énergie des bâtiments (description des installations techniques, plans d’implantation des équipements, factures et historique de consommation, contrats des fournisseurs d’énergie…). Cette collecte implique une visite sur site pour contrôler les infrastructures, procéder à divers relevés.
- Analyse des données : pour obtenir une évaluation de la consommation d’énergie par type (électricité, gaz, fioul, renouvelable) et par poste (chauffage, ECS, froid…). Le but est d’identifier les postes les plus énergivores et les anomalies de fonctionnement. Un modèle de consommation énergétique de référence est établi pour tester les scénarios d’économies possibles. Cela permet de déterminer un point de référence par rapport aux objectifs de réduction de consommation sur la durée.
- Élaboration des scénarios d’économies d’énergie : les indicateurs résultant des analyses permettent d’établir des scénarios d’optimisation de la consommation énergétique. Cela concerne aussi bien l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments que l’adaptation ou le changement d’équipements, leur réglage. L’auditeur peut proposer par exemple la mise en place d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) conforme au décret BACS pour suivre la consommation d’énergie des différents équipements et l’ajuster aux besoins réels. Un chiffrage précis des économies potentielles est aussi établi, ainsi qu’une estimation des investissements nécessaires.
- Rédaction d’un rapport : par les équipes, qui reprend le contexte de l’audit et détaille les phases de collecte, de diagnostic, les pistes d’amélioration et les différents scénarios, avec une simulation du retour sur investissement dans chaque configuration.
- Restitution auprès des équipes impliquées : la présentation des résultats de l’audit énergétique tertiaire et des différentes pistes d’amélioration est un préalable à la mise en œuvre d’un plan d’action. Cela permet de piloter la performance et la réduction des coûts énergétiques de votre organisation.
Avantages de l’audit énergétique pour les entreprises du secteur tertiaire
La réalisation d’un audit énergétique tertiaire est l’opportunité de :
- Faire un état des lieux exhaustif de la performance énergétique de vos bâtiments et de votre consommation d’énergie,
- Corriger les anomalies de fonctionnement et identifier les sources d’économies d’énergie,
- Réaliser des économies d’argent significatives grâce aux mesures d’économie d’énergie déployées et à l’optimisation de vos contrats d’achat d’énergies via le courtage en énergie,
- Vous conformer aux exigences légales de réduction de la consommation d’énergie et de maîtrise des émissions de GES des bâtiments tertiaires.
Réduction des consommations et des charges d’exploitation
En combinant une réduction des consommations d’énergie suite à l’audit énergétique tertiaire et une politique d’achat plus agile grâce au courtage en énergie, vous réduisez vos factures et baissez mécaniquement vos charges d’exploitation, et plus précisément vos charges externes.
Également, pour vous aider à maîtriser votre consommation durablement, et donc à réduire vos factures d’énergie et vos charges d’exploitation, les experts Optima Énergie, cabinet de conseil en stratégie énergétique, se mobilisent. Nos compétences vont de l’optimisation de vos achats d’énergies à la rénovation énergétique de vos bâtiments, en passant par l’installation d’équipements photovoltaïques vous permettant de bénéficier de la prime CEE tertiaire.
Audit énergétique dans le tertiaire : mise en conformité et valorisation RSE
Outre les économies d’énergie et d’argent, l’audit énergétique tertiaire est aussi le moyen :
- D’être en conformité vis-à-vis de vos obligations légales : décret tertiaire, décret BACS, enregistrement de vos consommations annuelles d’énergie sur la plateforme de recueil et de suivi OPERAT…
- De renforcer votre démarche RSE (responsabilité sociétale des entreprises) et votre engagement à réduire les GES dans le tertiaire selon les échéanciers prévus.
FAQ sur l’audit énergétique tertiaire
Quels bâtiments sont soumis à l’audit énergétique tertiaire ?
Vous devez réaliser un audit énergétique tertiaire dès lors que vous êtes propriétaire ou bailleur d’une construction existante ou neuve, ayant une surface d’activité dédiée au tertiaire marchand ou non marchand égale ou supérieure à 1 000 m².
Quelle est la fréquence obligatoire de l’audit ?
L’audit énergétique tertiaire doit être réalisé tous les 4 ans.
Qui peut réaliser un audit énergétique conforme ?
Il doit être réalisé par un professionnel indépendant ayant toutes les qualités et certifications requises, comme la certification d’ingénierie OPQIBI.
L’audit est-il suffisant pour répondre au décret tertiaire ?
L’audit énergétique tertiaire répond au décret tertiaire, mais il peut être complété avantageusement par un DPE tertiaire, un diagnostic de performance énergétique spécifique aux bâtiments tertiaires.
Peut-on obtenir des aides financières pour réaliser un audit ?
Il existe plusieurs dispositifs de subvention de l’audit énergétique tertiaire et de vos projets de transition énergétique : aides de l’ADEME, prêt Eco-Energie, certificats d’économie d’énergie…
Pour garantir l’obtention des financements et optimiser les délais de traitement, Optima Énergie vous indique les aides auxquelles vous êtes éligible et participe au montage de vos dossiers.
- https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/eco-energie-tertiaire-eet
↩︎ - https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/edition-numerique/chiffres-cles-du-climat/fr/donnees-cles
↩︎ - https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/audit-energetique-grandes-entreprises
↩︎ - https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000038812251
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