DPE collectif : tout savoir sur le diagnostic de performance énergétique en copropriété

Le secteur du logement dans son ensemble, résidentiel collectif et individuel, représente presque 30 % de la consommation d’énergie et 10 % des émissions de gaz à effet de serre¹ en France en 2024. Il est, après le transport, un secteur clé pour la transition énergétique et de la lutte contre le réchauffement climatique. Pour soutenir les objectifs de décarbonation de ce secteur d’activité à l’horizon 2050, les pouvoirs publics ont mis en place des outils spécifiques afin d’accélérer la rénovation énergétique des bâtiments, notamment le DPE collectif destiné au résidentiel collectif. 

Qu’est-ce que le DPE collectif ?

DPE collectif, définition

Le DPE collectif, pour diagnostic de performance énergétique, est un outil d’évaluation énergétique des bâtiments dans le résidentiel collectif public et privé. Il établit la consommation d’énergie du bâtiment et évalue son taux d’émission de gaz à effet de serre (GES). Grâce à ce diagnostic, les copropriétaires sont informés de la performance thermique et de l’empreinte environnementale de leur immeuble.

Créé en 2010, lors de la loi Grenelle II² et quatre ans après le DPE logement³, il complète le dispositif et répond à la nécessité d’évaluer la performance énergétique des bâtiments collectifs dans leur ensemble. Le diagnostic d’un logement ne répondant pas aux mêmes critères d’évaluation et aux mêmes exigences qu’un bâtiment, il était important de proposer un outil plus adapté. 

S’inscrivant dans les politiques énergétiques européennes et nationales, cet outil contribue à la réduction de la consommation d’énergie des immeubles résidentiels et à la limitation de leurs GES. 

Objectifs du DPE collectif

Le DPE collectif a donc pour objet de :

• Offrir une vision globale de la performance énergétique d’un bâtiment collectif,
• Faciliter les prises de décision des syndics en matière de rénovation énergétique,
• Inciter les copropriétaires à investir dans des travaux de rénovation ou d’amélioration thermique.   

À l’origine, ce diagnostic de performance énergétique ne concernait que les immeubles équipés d’une installation de chauffage ou de refroidissement collectif. Depuis, le DPE collectif a évolué. Il a été fiabilisé et renforcé pour s’adapter aux nouvelles exigences environnementales du résidentiel collectif. 

Toutefois, il ne doit pas être confondu avec l’audit énergétique copropriété, obligatoire dans les copropriétés d’au moins 50 lots et équipées d’un dispositif de chauffage et/ou de refroidissement collectif desservant plus de 90 % des lots à usage d’habitation. Cet audit ne concerne que les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er juin 2001. 

Le DPE collectif évalue la performance thermique d’un bâtiment collectif à un instant T, alors que l’audit énergétique est une analyse plus complète (structure du bâti, étude détaillée du système constructif, étude thermique…) qui donne lieu à un document plus précis. 

Qui est concerné par le DPE collectif en copropriété ?

Le DPE collectif est obligatoire afin de répondre aux exigences réglementaires de performance énergétique du résidentiel collectif et lutter contre la précarité énergétique. Il offre un diagnostic global permettant de cibler les rénovations les plus performantes à l’échelle de l’immeuble. Il s’impose à tous les bâtiments d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2013.

La loi Climat et Résilience de 2021⁴ étend l’obligation du DPE collectif à tous les bâtiments d’habitation collective selon un calendrier échelonné⁵ :

• Depuis le 1^er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et en copropriété de plus de 200 lots,
• Depuis le 1^er janvier 2025, les copropriétés de 50 à 200 lots,
• À partir du 1^er janvier 2026, les copropriétés ayant un maximum de 50 lots,
• À partir du 1^er janvier 2028, les copropriétés en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte.

Comment se déroule un DPE collectif ? Étapes et méthodologie

Déroulement du DPE collectif

Pour être conforme à la réglementation en vigueur, la réalisation du DPE collectif intègre plusieurs étapes devant respecter un formalisme précis et des actions concrètes :

1. Le syndic de copropriété inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la décision de réaliser un DPE collectif et de choisir un diagnostiqueur parmi des prestataires mis en concurrence. Les copropriétaires votent la résolution à la majorité requise.

2. Une fois le projet de DPE collectif voté et le diagnostiqueur sélectionné, le syndic doit transmettre à ce dernier la description des installations collectives de production de chaleur (chauffage, eau chaude sanitaire), de refroidissement et de ventilation. Il doit également envoyer les informations relatives au mode de gestion de ces équipements et les modalités de répartition des frais liés à leur consommation d’énergie, ainsi que les informations ayant trait au bâtiment : enveloppe extérieure, toiture, planchers, plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés… 

3. Le diagnostiqueur fait des relevés précis sur les parties communes puis sur un échantillon de logements. Il analyse ensuite les données avec un logiciel spécialisé et rédige son rapport transmis ensuite au syndic et à l’Ademe⁶. 

4. Le syndic inscrit alors à l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires la présentation du DPE collectif et le vote de la planification des travaux d’économies d’énergie.

Les éléments compris dans le DPE collectif

Le DPE collectif doit impérativement comporter les éléments suivants :

• La description de l’état énergétique de l’immeuble.
• La liste des énergies consommées.
• L’évaluation de la quantité d’énergie consommée et des émissions de GES du bâtiment.
• L’étiquette énergie et l’étiquette climat de l’immeuble (allant de A à G⁷).
• L’évaluation des dispositifs de ventilation du bâtiment et de la circulation de l’air.
• Une liste de recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique de l’immeuble. Les travaux sont hiérarchisés et budgétés.

Les obligations légales liées au DPE collectif

Le DPE collectif est indispensable pour établir un diagnostic précis de l’efficacité énergétique de la copropriété et réaliser des travaux permettant de réduire la consommation énergétique et l’empreinte carbone du bâtiment. Cet outil répond aussi à une obligation légale et réglementaire. 

Le DPE collectif est inséré dans le dossier de diagnostic technique (DDT)⁸ fourni lors de la vente ou la location d’un logement ou d’un bâtiment. Il est obligatoire de se conformer à la réglementation et de réaliser le DPE collectif de l’immeuble dont on a la charge suivant le calendrier prévu par le législateur. 

Il faut savoir aussi que le DPE est pleinement opposable depuis le 1^er juillet 2021 (loi ELAN). Même si la loi ne prévoit pas de sanctions en cas de non-réalisation du DPE collectif, la responsabilité du syndic peut être engagée si un propriétaire subit un préjudice en raison de l’état des parties communes et des équipements collectifs⁹. Par ailleurs, sans DPE collectif, une copropriété ne peut pas être éligible à certaines subventions et aides publiques. 

Quels sont les bénéfices du DPE collectif pour une copropriété ?

Les bénéfices du DPE collectif sont nombreux pour les copropriétés. Outre le fait de les mettre en règle avec la loi, il permet de :

• Faire un état des lieux de la performance énergétique des bâtiments, 
• Identifier les sources de gaspillage et de déperdition énergétique,
• Obtenir des recommandations précises et chiffrées pour améliorer l’efficacité thermique des bâtiments,
• Réduire les dépenses énergétiques et les charges de copropriété,
• Améliorer le confort des occupants,
• Réaliser la transition énergétique de l’immeuble, 
• Mettre en place un dispositif de production d’énergie renouvelable en autoconsommation, avec la possibilité de revendre les surplus.    

Autre atout non négligeable, le DPE collectif valorise les biens immobiliers collectifs en les rendant durables et éco-efficients. 

Prix et durée de validité d’un DPE collectif

Le tarif d’un DPE collectif dépend de la taille de la copropriété, du nombre de lots à diagnostiquer et des infrastructures collectives. Le prix moyen selon l’Ademe varie de 1 000 à 5 000 €. 

La durée de validité du DPE collectif est de 10 ans. Il doit être renouvelé à échéance, sauf s’il a été réalisé après le 1^er juillet 2021 et que l’immeuble est de classe énergétique A, B ou C¹⁰. 

Il faut également noter que les DPE effectués entre :

• Le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 n’étaient valides que jusqu’au 31 décembre 2022.
• Le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valides au-delà du 31 décembre 2024.

Comment choisir un professionnel pour son DPE collectif ?

Lors du choix d’un diagnostiqueur immobilier pour réaliser un DPE collectif, le syndic doit mettre en concurrence les professionnels respectant les exigences de compétences et les critères de certification définis par l’arrêté du 20 juillet 2023¹¹. 

Le diagnostiqueur doit ainsi :

• Être indépendant et impartial,
• Posséder un certificat de compétences émis par un organisme certificateur agréé par le Comité français d’accréditation (COFRAC),
• Souscrire une assurance responsabilité professionnelle.

Votre courtier en énergie pour les copropriétés Optima Énergie vous aide à établir une liste de prestataires certifiés répondant aux exigences de la mission. Il dresse une grille de choix à partir des propositions faites lors de la mise en concurrence et met son expertise à votre service lors de l’analyse du DPE collectif. Ses experts suivent les travaux d’amélioration énergétique des bâtiments, l’installation de centrales solaires et vous accompagnent dans les démarches pour obtenir des aides et subventions¹² (CEE, MaPrimeRénov’, contrat de revente surplus électricité solaire…).  

FAQ – DPE collectif

1.  https://www.ademe.fr/presse/communique-national/renovation-performante-des-logements-une-condition-necessaire-pour-atteindre-les-objectifs-climatiques/
   ↩︎
2.  https://www.vie-publique.fr/eclairage/268502-environnement-lessentiel-de-la-loi-grenelle-2#:~:text=La%20loi%20Grenelle%20plaçait%20la,promotion%20des%20énergies%20renouvelables.
   ↩︎
3.  https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostic-performance-energetique-dpe#:~:text=Depuis%20sa%20création%20en%20France,informatif%20pour%20devenir%20pleinement%20opposable.
   ↩︎
4.  https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924
   ↩︎
5.  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F37504
   ↩︎
6.  https://observatoire-dpe-audit.ademe.fr/accueil
   ↩︎
7.  https://rt-re-batiment.developpement-durable.gouv.fr/dpe-logement-a786.html
   ↩︎
8.  https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/diagnostics-techniques-immobiliers
   ↩︎
9.  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F37504
   ↩︎
10.  https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F37504#:~:text=Le%20DPE%20collectif%20a%20une,énergétique%20A%2C%20B%20ou%20C.
    ↩︎
11.  https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000047927747
    ↩︎
12.  https://www.economie.gouv.fr/cedef/fiches-pratiques/coproprietes-aides-financieres-renovation-energetique
    ↩︎